区分所有法・標準管理規約令和７年大改正に対応したマンション管理の実践書!

■マンション管理・問題に精通した５名の弁護士が自らの経験に基づく実践知を織り込みつつ数年に及ぶ議論の上編んだ労作。
■改正に関与した執筆者による令和７年改正のポイントも掲載。

書籍内容

第１編　総　　　論
Ⅰ　マンション問題を理解する基礎的事項
１　管理者と理事長
２　区分所有法と標準管理規約
３　集会と総会
４　マンション管理組合と会社組織との違い
Ⅱ　相　談　時
１　相談者
⑴　理事長（役員）　　⑵　居住者　　⑶　管理会社
２　相談内容
⑴　相手方の確認　　⑵　相談内容　　⑶　面　談　　
⑷　相談料の受領
Ⅲ　受　任　時
１　機関決定の要否
⑴　滞納管理費等をめぐる問題　　⑵　迷惑居住者をめぐる問題　　
⑶　理事会決議の規定がない場合
２　予算措置
３　議案書，議事録の作成
Ⅳ　交　渉　時
１　機関決定の要否
２　議案書，議事録の作成
３　誰を主体とするか
４　和解で解決する場合
Ⅴ　訴訟提起時
１　機関決定の要否
２　議案書と議事録の作成
３　誰を主体とするか
⑴　管理組合の当事者適格　　⑵　管理者の当事者適格
４　和解をする場合
Ⅵ　強制執行時
１　機関決定の要否
２　議案書，議事録の記載
３　費用の支出
　　
第２編　各　　　論［問題の類型］
第１章　滞納金請求─総論
Ⅰ　相談時のポイント
１　聴取のポイント
⑴　管理組合側の情報　　⑵　滞納者に関する情報
２　相談シートの活用
Ⅱ　滞納管理費回収の方法
１　はじめに
２　回収の手順
⑴　督促状の発送　　⑵　最初から訴訟提起が相応しい場合　　
⑶　氏名公表の可否　　⑷　ライフラインの停止等の可否　　
⑸　駐車場等の利用制限
Ⅲ　保全処分を検討すべき場合
Ⅳ　任意交渉段階での滞納者との和解
１　和解に応じるメリットとデメリットを比較する
２　分割払いに応じる際の判断要素
⑴　判断の基礎情報の取得　　⑵　分割払いの条件の検討
３　分割弁済に応じる場合の留意点
⑴　合意書の作成の有無　　⑵　合意書を作成する場合の留意点
４　滞納金の減免を求められた場合の対応
⑴　元本の減免の適否　　⑵　遅延損害金の減免の適否
Ⅴ　滞納金請求を行う場合の機関決定
１　受任する際の機関決定の要否
２　受任する際の留意点
Ⅵ　請求主体の問題
１　団地管理組合と棟管理組合
２　棟管理組合に規約がない場合

第２章　滞納金請求をめぐる実務上の論点⑴─実体法関係
Ⅰ　賃借人が管理費等を負担してきた場合
Ⅱ　専有部分が共有の場合
Ⅲ　滞納者が行方不明の場合
１　公示送達
２　不在者財産管理制度及び所有者不明専有部分管理制度
Ⅳ　滞納者が外国籍であった場合
Ⅴ　滞納者が死亡した場合
１　相続人の調査・確定
２　相続人から回答がない場合の対応
３　 相続開始前の滞納管理費等と相続開始後発生する滞納管理費等の扱い
４　法定相続人が全員相続放棄をした場合
５　費用の取扱い
Ⅵ　前所有者の滞納管理費等の支払義務
１　管理費等を滞納したまま専有部分が売却された場合
２　訴訟中に譲渡された場合
３　中間取得者に対する請求
Ⅶ　時効に関わる問題
１　滞納管理費等の時効期間
２　時効間近の滞納分がある場合の時効の完成猶予の方法
３　 請求を依頼された滞納金について一部時効期間が経過している場合
４　時効の更新手続
５　充当権限を利用した時効回避の当否
６　配当要求と時効の完成猶予
Ⅷ　請求する滞納金等の種類
１　未払駐車場料金
２　自治会費や町内会費
Ⅸ　遅延損害金，督促費用，弁護士費用の取扱い
１　督促状の段階
２　遅延損害金の計算方法（起算日）
　　
第３章　滞納金請求をめぐる実務上の論点⑵─訴訟等
Ⅰ　訴訟を提起する場合
１　機関決定と委任者
２　標準管理規約と異なる場合
３　滞納者名の議事録への記載
４　理事長の資格証明
５　理事長であることの証明書
６　法定相続人に対する訴訟提起
７　将来請求の可否
８　違約金としての弁護士費用の請求
９　違約金等を請求する場合の機関決定
Ⅱ　訴状の送達をめぐる問題
１　送達先の確認方法
２　所在調査の方法や工夫点
Ⅲ　訴訟で和解する場合の留意点
１　分割払いの和解をする場合の注意点
２　訴訟提起後にも滞納金が増えている場合の扱い
Ⅳ　 裁判ないし督促の段階で組合員が破産や個人再生を選択した場合
１　滞納管理費等の倒産手続における扱い
２　管理組合側の対応
Ⅴ　滞納者に対する59条競売請求
１　はじめに
２　59条による競売請求のメリット
３　滞納管理費等の回収
４　原告適格
５　機関決定
６　弁明の機会の付与
７　最初から59条の競売請求を行う場合の留意点
　　
第４章　滞納金請求をめぐる実務上の論点⑶─強制執行等
Ⅰ　判決に基づく強制競売
１　区分所有建物の強制競売申立てに必要な添付資料
２　注意が必要な点
⑴　申立時における留意点　　⑵　配当時における留意点
３　落札者に対する滞納管理費等の減免
４　担保権が設定されて無剰余取消しが見込まれる場合の対応
５　競売の途中で競売取下げに応じる場合
６　無剰余通知を受けた場合の対応
７　管理組合自身での落札
８　滞納租税公課による差押えがある場合について
Ⅱ　執行に関する諸問題
１　令和元年民事執行法改正
⑴　財産開示手続の見直し　　⑵　第三者情報取得手続の新設　　
⑶　改正民事執行法下における財産開示手続　　⑷　第三者情報取得
と弁護士法23条の２照会
２　令和５年民事執行法改正
⑴　オンライン申立て　　⑵　債務名義の正本の提出等について　　
⑶　執行文の付与について　　⑷　バックオフィス連携
３　実務的な留意点
⑴　当事者の表示に変更がある際の留意点　　⑵　送達証明書取得
時の留意点
４　賃料差押え
Ⅲ　先取特権の行使
１　先取特権の意義
２　先取特権の実行方法
⑴　実行方法　　⑵　担保不動産競売の場合　　⑶　配当要求
の場合　　⑷　物上代位の場合　　⑸　資格証明　　
⑹　手続の授権の証明資料
３　先取特権行使のメリットとデメリット，留意点
４　先取特権の債権の範囲
⑴　はじめに　　⑵　承継人に請求できる債権の範囲
５　先取特権の活用方法と留意点
Ⅳ　 駐車場料金滞納による滞納駐車場料金請求・駐車区画明渡請求訴訟
１　交渉段階の留意点
２　訴訟段階の留意点
３　執行段階の留意点
　　
第５章　共用部分の管理
Ⅰ　はじめに
Ⅱ　総　　　論─検討すべき事項等
１　訴訟物・原告適格・決議要件等
２　専用使用権の有無及びその程度
３　「最終目標」の設定・共有
４　弁護士費用（違約金）の回収可能性
５　管理組合側の体制構築の必要性
Ⅲ　類型その１─共用部分の独占使用
１　撤去か，それとも有償化か
２　撤去請求について
⑴　使用権限がない場合　　⑵　使用権限の根拠が分譲時の売買契約
書のみである場合　　⑶　使用権限の根拠が規約等にも記載されてい
る場合
Ⅳ　類型その２─専用使用部分の不当使用
１　相手方の属性等の確認の必要性
２　訴状作成や立証上の留意点等
Ⅴ　類型その３─専用使用部分の維持管理責任の所在
Ⅵ　類型その４─前主による共用部分の無断改造
Ⅶ　類型その５─駐車場に放置された自動車の撤去
１　方針の選択
２　駐車場の明渡し
⑴　請求の趣旨　　⑵　当事者　　⑶　執行方法
３　競　　売
４　断行の仮処分
　　
第６章　管理組合の運営⑴─総会
Ⅰ　総会の運営
１　はじめに
２　総会の意義・重要性
３　総会の招集手続
⑴　招集方法　　⑵　招集通知と発送場所　　⑶　招集通知の
記載事項　　⑷　議案の要領の通知　　⑸　議案の要領の記載
の程度　　⑹　議案の追加・訂正　　⑺　定足数の確保
４　決議事項について
⑴　普通決議事項と特別決議事項　　⑵　重要なルールを規約では
なく細則に定めたり総会決議で行うことができるか　　
⑶　規約事項の普通決議による判定の可否
５　共用部分の変更と総会決議
⑴　区分所有法の規定　　⑵　標準管理規約のコメント
⑶　共用部分の変更に該当するか問題となった裁判例
６　管理組合の業務に関する重要事項
７　総会の運営の日時・場所
⑴　総会の日時　　⑵　総会の場所
８　議決権行使書の扱い
９　委任状に関する問題
⑴　代理人が議決権行使する場合の本人確認の方法　　
⑵　白紙委任状の扱い　　⑶　白紙委任状の行使方法　　
⑷　白紙委任状の瑕疵
10　動議に関する問題
⑴　動議の扱い　　⑵　修正動議が認められる範囲　　
⑶　動議の採決順序　　⑷　役員の選任に対する修正動議　　
⑸　動議が出た場合の委任状・議決権行使書の扱い
11　総会の録音・録画
12　議決権行使者
⑴　組合員が破産している場合　　⑵　組合員に相続財産清算人が
選任されている場合　　⑶　共有者　　⑷　未分割の不動
産の法定相続人　　⑸　所有者不明専有部分管理人等　　
⑹　管理不全専有部分管理人　　⑺　国内管理人
13　議決権の割合
⑴　原　則　　⑵　下級審裁判例
14　議決権の不統一行使
15　議題について利害関係のある占有者（賃借人）
16　第三者の出席（オブザーバー）の可否
17　総会議事録の作成
18　総会議事録の瑕疵
19　議長の権限
⑴　議長の役割　　⑵　議長の議事進行　　⑶　議事進行
の順序　　⑷　採決の方法　　⑸　総会が紛糾する場合の
対処法
20　理事長が議長にならないケース
21　監事による総会の招集
22　少数区分所有者による総会の招集
23　ウェブやリモートを活用した総会
Ⅱ　総会決議の効力の争われ方
１　決議無効が主張される場面
⑴　招集通知の瑕疵　　⑵　占有者への掲示の懈怠　　
⑶　招集権限の瑕疵　　⑷　議案の要領の記載漏れ　　
⑸　議案の要領が別途配布されていた場合　　⑹　議長資格のない
者による決議　　⑺　動議の議題を取り上げずに決議した事案　　
⑻　決議要件　　⑼　理事会での審議・決議を経ずに議案が提出さ
れた場合
２　決議無効原因がある場合の対処法
Ⅲ　特別の影響
　　
第７章　管理組合の運営⑵─理事会等
Ⅰ　管理組合の役員
１　区分所有法と標準管理規約における位置付け
２　役員の種類
３　役員の就任資格
４　役員の選任と解任
５　役員解任決議と理事会決議
６　区分所有者による役員解任請求
⑴　区分所有法の規定　　⑵　職務を行うに適しない事情が争われ
た裁判例
７　職務執行停止の仮処分
８　役員の任期・辞任
９　役員の責任・義務
⑴　個々の役員に対する損害賠償請求　　⑵　損害賠償金の負担
　⑶　役員の守秘義務
Ⅱ　理事会の運営
１　理事会の意義と構成員
２　開催手続
３　理事会招集手続の瑕疵
４　理事会の権限の範囲
５　定足数
６　定足数を確保するための手段
⑴　理事の代理出席の可否　⑵　議決権行使書の活用　　
⑶　ウェブ理事会の活用
７　決議事項
８　理事会の裁量権
９　理事会規定違反と総会決議の効力
10　監事の理事会への出席
11　組合員等による理事会の傍聴希望あるいは意見表明希望
12　理事会議事録
⑴　議事録の作成　　⑵　議事録の訂正や削除要求
13　理事会の録音・録画
Ⅲ　閲覧・謄写をめぐる問題
１　閲覧・謄写の対象
⑴　謄写請求　　⑵　組合員名簿等　　
⑶　対象となる帳票類等の範囲
２　閲覧・謄写の請求権者
⑴　利害関係人の範囲　　⑵　相当な日時・場所
３　閲覧対象書類の保管期間
⑴　議事録　　⑵　帳票類
４　その他，情報開示
⑴　事故物件（自殺，事件等）の開示義務　　⑵　不動産会社から
の情報開示請求等　　⑶　法令上の請求に基づく照会　　
⑷　任意の照会　　⑸　防犯カメラの画像提供
Ⅳ　管理会社との関係
１　管理会社との契約
２　管理会社との紛争
⑴　滞納金等の督促をめぐる紛争　　⑵　管理業務の履行をめぐる
紛争　　⑶　管理委託契約の終了・解除　　⑷　管理委託
契約の終了をめぐる紛争　　⑸　名誉毀損等
　　
第８章　原告適格等をめぐる問題
Ⅰ　原告適格総論
１　マンション紛争における請求主体の問題
２　原告適格を誤った場合の効果
３　原告適格の分析
⑴　原告適格を有するもの
【コラム】共用部分等について生じた請求権は分割債権か？
⑵　原告適格分析の手順
４　区分所有法26条の概要─共用部分等について生じた請求権の代理権限
　及び訴訟担当
⑴　管理者の権利・義務　　⑵　管理者の代理権限　　
⑶　管理者の訴訟追行権
５　義務違反者に対する措置
６　マンション紛争における請求主体となり得る者
⑴　区分所有者　　⑵　管理組合　　⑶　管理者　　
⑷　管理組合法人
Ⅱ　共用部分等について生じた請求権
１　共用部分等について生じた不当利得返還請求権
⑴　最判平成27年９月18日について　　⑵　判決の分析と原告適格
の考え方　　⑶　［ケース１］の実体法上の「行使主体」・訴訟法上
の「原告適格」の検討　　⑷　［ケース１］のまとめ
２　共用部分等について生じた損害賠償請求権
⑴　共用部分等について生じた損害賠償請求権に関する問題点と区分所有
法改正　　⑵　［ケース２］契約不適合責任の検討　　
⑶　［ケース３］不法行為に基づく損害賠償責任（建物の基本的な安全性を
損なう瑕疵）の検討　　⑷　［ケース４］不法行為責任（共用部分の
侵害行為）の検討
Ⅲ　団体的に帰属する請求権
１　団体的に帰属する請求権
２　団体的に帰属する請求権の「行使主体」，「原告適格」
３　団体的に帰属する請求権を管理者が行使する場合
Ⅳ　共用部分等に係る物権的請求権
Ⅴ　義務違反者に対する措置に係る請求権
Ⅵ　専有部分に関する請求権
　　
第９章　迷惑居住者の問題
Ⅰ　迷惑居住者に対する各種の規制
１　規制の根拠となる定め
２　区分所有法６条に基づく57条～60条の請求
⑴　共同の利益に反する行為の停止等の請求（57条）　　⑵　専有部
分の使用禁止の請求（58条）　　⑶　区分所有権の競売の請求（59条）
　　⑷　占有者に対する引渡請求（60条）　　⑸　訴訟上行
わなければならない請求
３　規約，使用細則に基づく請求
４　その他の請求
⑴　区分所有法26条４項に基づく請求　　⑵　所有権・人格権に伴
う差止請求　　⑶　不法行為に基づく請求
５　管理不全専有部分管理制度の創設
⑴　管理不全専有部分管理制度の概要（46条の８～46条の12）　　
⑵　制度利用にあたっての留意点
Ⅱ　管理組合が対応する場合の諸準備
１　管理組合が対応すべきかどうかの判断
２　訴訟を行う際の準備行為の留意点
⑴　採　証　　⑵　管理組合機関による集団的検討　　
⑶　通知による差止請求（区分所有法57条ないし標準管理規約等に基づく）
　　⑷　自認書，謝罪文等　　⑸　公的機関の利用　　
⑹　規約等の整備
Ⅲ　区分所有法57条～60条の請求手続
１　区分所有法57条～60条の請求主体
２　区分所有法57条～60条の請求手続
３　手続上問題となるいくつかの点
⑴　区分所有法57条以下の請求は各別途の請求権であること　　
⑵　区分所有法57条以下の請求は段階的に行わなければならないものでは
ないこと　　⑶　区分所有法26条４項に基づく請求との関係につ
いて　　⑷　団地規定の不適用─棟別総会の開催の必要性・開
催方法　　⑸　弁明の機会について　　⑹　保全処分
４　実体上問題となるいくつかの点
Ⅳ　規約，使用細則等に基づく請求
１　請求主体
２　請求の内容
３　請求の手続
４　その他手続上問題となる点
⑴　区分所有者個人に請求権はあるか　　⑵　総会決議に違反する
行為に対して差止請求は認められるか　　⑶　違約金としての弁護
士費用の請求（標準管理規約）
Ⅴ　迷惑居住者の行為の諸類型各論
１　ペット
２　専有部分の用途制限違反
３　専有部分への物品放置，ゴミ屋敷
４　騒音・振動
５　悪臭，喫煙行為
６　迷惑な言動，暴力行為等を繰り返す居住者
７　暴力団等

第10章　管理組合が訴訟を提起された場合の対応
Ⅰ　はじめに
Ⅱ　総　　　論─類型的な特殊性や注意点等
１　原告が本人訴訟であることが多い
２　同種訴訟が繰り返されることがある
３　原告のプライバシーに対する配慮が必要
４　管理組合側にも法的な瑕疵が存在する場合がある
５　応訴に際して必要な手続等
Ⅲ　類型その１─総会決議の無効確認請求
１　どのような場合に決議が無効と判断されるのか
⑴　決議内容を理由に無効と判断したもの　　⑵　手続的瑕疵を
理由に無効と判断したもの
２　追認決議の検討
Ⅳ　類型その２─「特別の影響」の該当性が争われる事案
１　「特別の影響」とは
⑴　制度趣旨等　　⑵　判断基準等
２　主な裁判例
⑴　「特別の影響」を肯定したもの　　⑵　「特別の影響」を否定
したもの
３　実務上の工夫
Ⅴ　類型その３─管理者解任請求
１　管理組合としての関与について
２　訴えの利益について
３　管理者解任請求が認められる場合
Ⅵ　類型その４─閲覧・謄写請求
１　閲覧請求権の根拠と閲覧対象書類
２　謄写（撮影）請求の可否
３　濫用的な請求について
４　補　　足─組合員名簿の閲覧請求と個人情報保護法
Ⅶ　 類型その５─共用部分からの漏水を理由とする損害賠償請求等
１　請求の根拠（訴訟物）
２ 　令和８年最判による判例統一前までの裁判例の整理と被告代理人
としての考慮事項
⑴　工作物責任に関する従前の裁判例　　⑵　債務不履行責任に
関する裁判例
３　令和８年最判による判例統一
Ⅷ　類型その６─クレーマーによる請求（カスハラ）
Ⅸ　類型その７─管理組合外の第三者からの請求
　　
第３編　令和７年区分所有法改正のポイント
Ⅰ　令和７年区分所有法改正の経緯と背景
１　令和７年区分所有法改正までの審議経過
２　令和７年区分所有法改正の背景
Ⅱ　区分所有建物の管理の円滑化に関する改正
１　管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
２　総会の決議の円滑化
⑴　総会決議の円滑化の背景　　⑵　所在等不明者を決議の分母
から除外する制度（除外決定）　　⑶　出席者多数決　　
⑷　総会招集時の通知事項等の見直し　　⑸　専有部分の共有者
による議決権行使者の指定
３　区分所有建物に特化した財産管理制度
⑴　所有者不明専有部分管理命令　　⑵　管理不全専有部分管理
命令
４　共用部分の変更決議及び復旧決議の多数決要件の緩和
⑴　共用部分の変更決議の緩和　　⑵　復旧決議の緩和
５　専有部分の保存・管理の円滑化
⑴　他の区分所有者の専有部分の保存請求　　⑵　共用部分と
一体として行う専有部分の保存行為等　　⑶　管理組合法人に
よる区分所有権等の取得　　⑷　国内管理人
６　共用部分等に係る請求権の円滑化
７　規約の閲覧方法のデジタル化
８　令和７年区分所有法改正と総会決議の注意点
⑴　議決権行使者と招集通知の送付先　　⑵　招集通知記載事項
　　⑶　総会における対応　　⑷　議事録作成時
Ⅲ　区分所有建物の再生の円滑化に関する改正
１　建替え決議の円滑化
⑴　建替え決議の多数決要件の緩和　　⑵　建替え決議がされた
場合の賃貸借の終了等
２　区分所有建物の新たな再生手法
Ⅳ　団地の管理・再生の円滑化に関する改正
１　団地内建物の一括建替え決議の要件緩和
２　その他の団地関係規定の改正
Ⅴ　附　　　則

巻末資料
■資料１／滞納案件聴き取りシート
■資料２／滞納管理費案件相談ご案内
　　
判例索引
事項索引