複雑で難解な評価のルールを整理！◆条文や基本通達による原則的な取扱いと個別通知や判例・裁決例等による例外的な取扱いを区分し、図表を用いてコンパクトに解説しています。◆実務上の留意点や関連事項を「advice」や「Column」として随所に掲載しています。◆税務当局で資産税実務に長年携わった著者が、豊富な経験と知識を活かして編集・執筆しています。
目次


第１章　評価の通則に関する原則と例外
１－１　財産の評価の時期とその評価方法
原　則　１　財産の価額は、課税時期の時価による／２　時価とは、課税時期におけるそれぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、財産評価基本通達の定めによって評価した価額による
例外１　特別縁故者が財産分与を受けた場合
例外２　特定非常災害発生日前に取得した特定土地等の場合
例外３　個別通達がある場合
例外４　評価方法の定めのない財産を評価する場合
例外５　国外の土地を評価する場合
例外６　通達を適用できない特別の事情がある場合
例外７　売買契約中の土地を評価する場合
例外８　たな卸資産である土地等を評価する場合
例外９　抵当権が設定されている土地を評価する場合
【Column１】　負担付贈与は慎重に
【Column２】　節税と評価通達

１－２　土地評価の通則
１－２－１　地目別評価の原則
原　則　土地の価額は、①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の地目の別に評価し、評価しようとする土地がそのいずれの地目に該当するかは、課税時期の現況により判定する
例外１　一体として利用されている土地が複数の地目からなる場合
例外２　宅地比準方式で評価する複数の地目の土地が隣接している場合

１－２－２　土地の評価単位
原　則　１　土地の価額は、地目ごとに定められた評価単位ごとに評価する／２　土地の上に存する権利についても同様とする
例外１　分割が不合理な場合
例外２　共有地と単独所有地とが一体で利用されている場合
例外３　一体として利用している宅地等に赤道や青地などが含まれている場合
【Column３】　青地と赤道

１－２－３　宅地の評価単位
原　則　宅地は、利用の単位となっている1画地の宅地ごとに評価する
例外１　一体として利用している土地の一部が一時的・臨時的な賃借権の場合
例外２　分割が不合理な場合

１－２－４　農地の評価単位
原　則　農地は、耕作の単位となっている1枚の農地ごとに評価する
例外１　宅地に比準して評価する市街地農地等の場合
例外２　分割が不合理な場合

１－２－５　山林及び原野の評価単位
原　則　１　山林は、1筆の山林ごとに評価する／２　原野は、1筆の原野ごとに評価する
例外１　宅地に比準して評価する市街地山林等の場合
例外２　分割が不合理な場合

１－２－６　雑種地の評価単位
原　則　雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地ごとに評価する
例外１　市街地にある雑種地を評価する場合
例外２　分割が不合理な場合

１－３　地　積
原　則　地積は、課税時期における実際の地積による
例外１　仮換地の場合
例外２　台帳地積が利用できない場合
【Column４】　地積と地籍
【Column５】　地積と図面

１－４　土地に係る権利を評価するとき
原　則　土地の上に存する権利の価額は、財産評価基本通達に掲げる権利の別に評価する
例外１　権利の別に評価しない場合
例外２　借地権や耕作権として評価しない場合

第２章　宅地の評価に関する原則と例外
２－１　宅地の評価
２－１－１　宅地を路線価方式で評価するとき
原　則　路線価地域にある宅地は、その宅地が接する路線に付された路線価を基に、路線に接している状況や形状等に応じて画地調整した価額により評価する
例外１　地価変動補正率が公開されている場合
例外２　接道に路線価が付されていない場合
例外３　路線価方式によることができない特別の事情がある場合
【Column６】　建築基準法上の道路等
【Column７】　位置指定道路

２－１－２　間口距離と奥行距離を判定するとき
原　則　１　間口距離は、原則として道路と接する部分の距離による／２　く形又は正方形の宅地の場合には、奥行距離も一様なので、特に判定上問題となるようなことはない
例外１　イレギュラーな間口の場合（隅切りがある場合など）
例外２　不整形地の奥行距離を求める場合

２－１－３　一路線に面する宅地を評価するとき
原　則　一路線に面する宅地の価額は、路線価に地区区分に応じて定められた奥行価格補正率を乗じた価額（奥行価格補正後の価額）に地積を乗じて評価する
例外１　一路線に複数の路線価が付されている場合
例外２　一路線に地区区分の異なる2つの路線価が付されている場合

２－１－４　正面路線の判定をするとき
原　則　複数の路線に面している宅地の正面路線は、実際に正面として利用している路線で判定するのではなく、一定の手順で判定する
例外１　二方に面する不整形地の正面路線を判定する場合
例外２　路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合

２－１－５　複数の路線に面する宅地を評価するとき
原　則　複数の路線に面する宅地の価額は、①奥行価格補正後の正面路線価に、②側方路線影響加算額や③二方路線影響加算額を加算した価額に地積を乗じて評価する
例外１　側方路線等に宅地の一部が接している場合（接道按分による調整）
例外２　側方路線等に宅地の一部が接している場合（面積比による調整）
例外３　側方路線影響加算率ではなく二方路線影響加算率で計算する場合（二路線に面する宅地の場合）
例外４　側方路線影響加算率ではなく二方路線影響加算率で計算する場合（三路線に面する宅地の場合）
例外５　多数の路線に接する宅地の場合
例外６　特定路線価が設定されている場合
例外７　側方や裏面に水路がある場合
例外８　1系統の路線（Ｌ字型道路）の屈折部の外側に位置している場合
例外９　不整形地の側方路線影響加算額を計算する場合

２－１－６　間口が狭い宅地を評価するとき
原　則　間口が狭小な宅地の価額は、奥行価格補正後の路線価に間口狭小補正率を乗じ、奥行が長大な場合は、更に奥行長大補正率を乗じた価額によって評価する
例　外　側方路線等にも接する場合（間口狭小補正との関係）

２－１－７　不整形地を評価するとき
原　則　不整形地の価額は、標準的な整形地としての価額である路線価に、評価対象地の不整形の程度に応じ、「不整形地補正率」を乗じて評価する
例外１　奥行長大補正率の適用がある場合
例外２　不整形地補正をしない場合
例外３　大工場地区にある不整形地の場合
【Column８】　不整形地の奥行価格補正後（不整形地補正率適用前）の価額について～土地の価格と奥行価格補正の考え方～

２－１－８　地積規模の大きな宅地を評価するとき
原　則　地積規模の大きな宅地で普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものの価額は、路線価に奥行価格補正から不整形地補正までの画地調整を行った価額に、規模格差補正率を乗じて評価する
例外１　評価対象地の一部が工業専用地域にわたる場合
例外２　指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合
例外３　基準容積率が400％未満となる場合
例外４　正面路線が2以上の地区にわたる場合
例外５　市街化調整区域にある場合
例外６　倍率地域にある場合
例外７　宅地比準方式で評価する農地や山林の場合
例外８　雑種地の場合
【Column９】　規模格差補正率について

２－１－９　無道路地を評価するとき
原　則　無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき「不整形地の評価」又は「地積規模の大きな宅地の評価」をした価額から、その価額の40％の範囲内において相当と認める金額を控除して評価する
例外１　接道義務を満たしていない宅地の場合
例外２　実際に利用している路線が2つある場合
例外３　通路開設費用が土地評価額を超えている場合
例外４　宅地に接している通路が建築基準法上の道路に該当しない場合
例外５　河川を隔てて道路がある場合
【Column10】　通路開設費用相当額を控除する理由
【Column11】　接道義務とは

２－１－10　がけ地等を有する宅地を評価するとき
原　則　がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、がけ地補正率を乗じて評価する
例外１　南東を向いているがけ地部分がある場合
例外