Q＆A 最新 不動産の法律実務 不動産の売買契約&賃貸借契約から所有者不明土地関係の民法等の改正、遺産分割長期未了状態への対応策、相続財産等の管理&売却までの法律実務を徹底解説
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不動産関係者に向けて年間50回以上の研修を全国で行っている筆者による不動産の法律実務を徹底解説した一冊。
全国の研修参加者から直接寄せられた今、不動産の現場で生じている問題や質問、疑問、問題提起など、従前の知識だけでは対応できない、どの解説書にもない回答や解説を求められた経験をもとに、不動産実務に則った法律問題について解説しています。
電子契約や外国人との取引など従前の知識、経験では対応できない問題も多く見受けられるようになっている昨今、今現場で起きている新たな問題やトラブルの事例を紹介しながら解説しています。
目次
総説
QⅠ―１ 最近、基本法である民法が相続法、債権法、所有者不明土地関係の物権法、不動産登記法等の順で改正、施行されていますが、どのような理由で改正されたのですか。その趣旨を教えてください。
QⅠ―２ 改正民法の内容については、どのように取材し、執筆するのですか。
QⅠ―３ 改正民法の条文はどの段階で公表されるのですか。最終要綱と改正条文の関係を教えてください。
Ⅱ 売買契約
QⅡ―１ 瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて具体的に教えて下さい。また、契約不適合と説明義務との関係も説明して下さい。
QⅡ―２ 売買した土地、建物に契約不適合が発見された場合の、買主・売主の現実的な攻防の手順と対応策について教えて下さい。
QⅡ―３ 改正民法（債権法関係）が施行された例話２年４月１日以後に寄せられた実際の相談事例を教えて下さい。
QⅡ―４ 契約適合制度に移行して買主の購入目的が重要であるということは分かりましたが、購入目的に関するチェック表を示してください。
QⅡ―５ 契約不適合のトラブルを防ぐ具体的な方策を示して下さい。
QⅡ―６ 売買契約の内容を特定する特約文書の作成の手順・要素について説明して下さい。
QⅡ―７ 前期のQⅡ―６【特約例②】は宅建業者が一般の買主に売却する場合でも使えますか。
QⅡ―８ 建築新築住宅の売買契約における、「品質」の基準は何になるのでしょうか。たとえば、新築というくくりのなか、内装工事の仕上げに関して、買主の求めている品質と、売主の想定品質のずれへの対応が、安易に買主から見て契約不適合とされるのではと考えています（特に人の手作りによる造作品の場合、仕上がりに関する美的感覚が人によって違うため）。トラブルを防止するため、なにか良い方策はあるのでしょうか。
QⅡ―９ 契約不適合という制度がよくわかりません。売主・買主の同意を得て、売買契約においては旧法時の瑕疵担保責任によるという特約をしたいのですが、問題がありますか。
QⅡ－10 改正民法が令和2年4月1日から施行されていることを知らずに瑕疵担保制度を前提とする古い契約書式を使用してしまいました。法的にはどのような問題が生じますか。
Ⅲ 賃貸借契約
ＱⅢ―１ 現在の建物賃貸市場について解説して下さい。
ＱⅢ―２ 建物賃貸借契約書の定めで事前に一切の紛争を防止できますか。
ＱⅢ―３ 建物賃貸借契約で効力が問題となる特約を説明して下さい。
ＱⅢ―４ Ｚ団体の建物賃貸借契約書で改訂があった条項を教えて下さい。
ＱⅢ―５ Ｚ団体の建物賃貸借契約書の「敷金」の条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―６ Z団体の建物賃貸借英役所の「修繕」に関する条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―７ Z団体の建物賃貸借契約書の「賃料の減額が認められる場合」に関する状況を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―８ Z団体の建物賃貸借契約書の「建物の全部滅失」の場合に関する条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―９ Z団体の建物賃貸借契約書の「明渡し時の原状回復」に関する条項を示して、ポイントをまとめて下さい。
QⅢ－10 Z団体の建物賃貸借契約書の「債務の担保」に関する条項を示して、ポイントをまとめて下さい。
QⅢ―11 最近、消費者契約法を適用して家賃債務保証業者による催告解除条項・明渡擬制条項について差し止めを認める最高裁判所の判決が出されたそうですが、その内容について説明して下さい。
QⅢ―12 令和２年3月31日以前（改正民法施行前）に締結された賃貸借契約の更新の際の保証契約に関する取扱いについて教えて下さい。
QⅢ―13 改正民法（債権関係）の施行後に活用すべき特約・容認事項を示して下さい。
QⅢ—14 多様化する賃貸借契約の背景について解説してください。
QⅢ—15 電子契約が導入される場合の留意事項について説明してください。
QⅢ—16 IT重説について説明して下さい。
QⅢ—17 高齢社会の賃貸借の諸問題についてまとめて下さい。
QⅢ—18 残置物処置に関するモデル条項のあらましをまとめて下さい。
QⅢ—19 「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」について説明して下さい。
QⅢ—20 収入が低くて住宅に困っている世帯などに住宅を賃貸して支援したいと考えています。何か活用できる制度はありますか。
ＱⅢ—21 外国人から賃貸住宅への入居の申込みがありますが、どのようなことに注意して契約すればよいですか。
ＱⅢ—22 外国人が賃料を滞納した場合の手続きについて教えて下さい。
ＱⅢ—23 家賃を滞納していた外国人の賃借人が本国に帰ってしまった場合の法的手続きはどうすればよいですか。
ＱⅢ—24 最近、外国人がオーナーとなっているマンションが増えていると聞きますが、他の区分所有者や入居者とのトラブルが心配されます。このような物件を管理する場合には、管理会社として、どのようなことに注意したらよいですか。
ＱⅢ—25 反社排除条項について説明して下さい。
ＱⅢ—26 事業用の賃貸借で留意すべき最近のトラブル事例と特約例を紹介して下さい。
ＱⅢ—27 シェアハウス、ＤＩＹについて説明して下さい。
ＱⅢ—28 マンション（区分所有建物）に特有の問題について説明して下さい。
ＱⅢ—29 土砂災害警戒区域のハザードマップ等の問題について説明して下さい。
ＱⅢ—30 賃貸アパート内で自殺を牽制する禁止事項の追加について説明して下さい。
ＱⅢ—31 インボイス制度に対するスタンスについて説明して下さい。
ＱⅢ—32 インボイス制度は現在の消費税の仕組みと深く関係するといわれていますが、消費税の基本的な仕組みとインボイス制度を導入しないといけない理由と言われている「益税問題」について教えて下さい。
ＱⅢ—33 「インボイス」とは、どのようなものですか。
QⅢ—34 今後、免税事業者が消費税を記載して請求書を発行したらどうなりますか。
QⅢ—35 インボイス制度が始まりましたが、契約書を締結しなおす必要がありますか。
QⅢ—36 賃貸人が免税業者でインボイス登録をする予定がないと明言している場合、仲介業者は、賃借人候補者（課税業者）に対してその旨を重要事項説明する必要がありますか。
QⅢ—37 家賃の滞納対策のポイントを教えて下さい。
Ⅳ 所有者不明土地関係の民法等の改正
QⅣ－1 所有者不明土地関係の民法等の改正について施行日等にまとめて下さい。
QⅣ－２ 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しについてのあらましを説明して下さい。
QⅣ－３ 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの全体がわかるように表にまとめてください。
QⅣ－４ 登記制度の改正内容の全体像を図示して下さい。
QⅣ－５ 相続登記等の見直しについてまとめて下さい。
QⅣ－６ 所有権の登記名義人が死亡した場合における登記の申請の義務付けについて教えて下さい。
QⅣ－７ 相続登記等の申請義務違反の効果について説明して下さい。
QⅣ－８ 裁判所から届く過料決定通知について説明して下さい。
QⅣ－９ 新たに創設された相続人申告登記について説明して下い。
QⅣ－10 遺贈による所有権の移転の登記手続の簡略化について説明して下さい。
QⅣ－11 法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続の簡略化について説明して下さい。
QⅣ－12 権利能力を有しないこととなったと認めるべき（注）所有
全国の研修参加者から直接寄せられた今、不動産の現場で生じている問題や質問、疑問、問題提起など、従前の知識だけでは対応できない、どの解説書にもない回答や解説を求められた経験をもとに、不動産実務に則った法律問題について解説しています。
電子契約や外国人との取引など従前の知識、経験では対応できない問題も多く見受けられるようになっている昨今、今現場で起きている新たな問題やトラブルの事例を紹介しながら解説しています。
目次
総説
QⅠ―１ 最近、基本法である民法が相続法、債権法、所有者不明土地関係の物権法、不動産登記法等の順で改正、施行されていますが、どのような理由で改正されたのですか。その趣旨を教えてください。
QⅠ―２ 改正民法の内容については、どのように取材し、執筆するのですか。
QⅠ―３ 改正民法の条文はどの段階で公表されるのですか。最終要綱と改正条文の関係を教えてください。
Ⅱ 売買契約
QⅡ―１ 瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて具体的に教えて下さい。また、契約不適合と説明義務との関係も説明して下さい。
QⅡ―２ 売買した土地、建物に契約不適合が発見された場合の、買主・売主の現実的な攻防の手順と対応策について教えて下さい。
QⅡ―３ 改正民法（債権法関係）が施行された例話２年４月１日以後に寄せられた実際の相談事例を教えて下さい。
QⅡ―４ 契約適合制度に移行して買主の購入目的が重要であるということは分かりましたが、購入目的に関するチェック表を示してください。
QⅡ―５ 契約不適合のトラブルを防ぐ具体的な方策を示して下さい。
QⅡ―６ 売買契約の内容を特定する特約文書の作成の手順・要素について説明して下さい。
QⅡ―７ 前期のQⅡ―６【特約例②】は宅建業者が一般の買主に売却する場合でも使えますか。
QⅡ―８ 建築新築住宅の売買契約における、「品質」の基準は何になるのでしょうか。たとえば、新築というくくりのなか、内装工事の仕上げに関して、買主の求めている品質と、売主の想定品質のずれへの対応が、安易に買主から見て契約不適合とされるのではと考えています（特に人の手作りによる造作品の場合、仕上がりに関する美的感覚が人によって違うため）。トラブルを防止するため、なにか良い方策はあるのでしょうか。
QⅡ―９ 契約不適合という制度がよくわかりません。売主・買主の同意を得て、売買契約においては旧法時の瑕疵担保責任によるという特約をしたいのですが、問題がありますか。
QⅡ－10 改正民法が令和2年4月1日から施行されていることを知らずに瑕疵担保制度を前提とする古い契約書式を使用してしまいました。法的にはどのような問題が生じますか。
Ⅲ 賃貸借契約
ＱⅢ―１ 現在の建物賃貸市場について解説して下さい。
ＱⅢ―２ 建物賃貸借契約書の定めで事前に一切の紛争を防止できますか。
ＱⅢ―３ 建物賃貸借契約で効力が問題となる特約を説明して下さい。
ＱⅢ―４ Ｚ団体の建物賃貸借契約書で改訂があった条項を教えて下さい。
ＱⅢ―５ Ｚ団体の建物賃貸借契約書の「敷金」の条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―６ Z団体の建物賃貸借英役所の「修繕」に関する条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―７ Z団体の建物賃貸借契約書の「賃料の減額が認められる場合」に関する状況を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―８ Z団体の建物賃貸借契約書の「建物の全部滅失」の場合に関する条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。
QⅢ―９ Z団体の建物賃貸借契約書の「明渡し時の原状回復」に関する条項を示して、ポイントをまとめて下さい。
QⅢ－10 Z団体の建物賃貸借契約書の「債務の担保」に関する条項を示して、ポイントをまとめて下さい。
QⅢ―11 最近、消費者契約法を適用して家賃債務保証業者による催告解除条項・明渡擬制条項について差し止めを認める最高裁判所の判決が出されたそうですが、その内容について説明して下さい。
QⅢ―12 令和２年3月31日以前（改正民法施行前）に締結された賃貸借契約の更新の際の保証契約に関する取扱いについて教えて下さい。
QⅢ―13 改正民法（債権関係）の施行後に活用すべき特約・容認事項を示して下さい。
QⅢ—14 多様化する賃貸借契約の背景について解説してください。
QⅢ—15 電子契約が導入される場合の留意事項について説明してください。
QⅢ—16 IT重説について説明して下さい。
QⅢ—17 高齢社会の賃貸借の諸問題についてまとめて下さい。
QⅢ—18 残置物処置に関するモデル条項のあらましをまとめて下さい。
QⅢ—19 「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」について説明して下さい。
QⅢ—20 収入が低くて住宅に困っている世帯などに住宅を賃貸して支援したいと考えています。何か活用できる制度はありますか。
ＱⅢ—21 外国人から賃貸住宅への入居の申込みがありますが、どのようなことに注意して契約すればよいですか。
ＱⅢ—22 外国人が賃料を滞納した場合の手続きについて教えて下さい。
ＱⅢ—23 家賃を滞納していた外国人の賃借人が本国に帰ってしまった場合の法的手続きはどうすればよいですか。
ＱⅢ—24 最近、外国人がオーナーとなっているマンションが増えていると聞きますが、他の区分所有者や入居者とのトラブルが心配されます。このような物件を管理する場合には、管理会社として、どのようなことに注意したらよいですか。
ＱⅢ—25 反社排除条項について説明して下さい。
ＱⅢ—26 事業用の賃貸借で留意すべき最近のトラブル事例と特約例を紹介して下さい。
ＱⅢ—27 シェアハウス、ＤＩＹについて説明して下さい。
ＱⅢ—28 マンション（区分所有建物）に特有の問題について説明して下さい。
ＱⅢ—29 土砂災害警戒区域のハザードマップ等の問題について説明して下さい。
ＱⅢ—30 賃貸アパート内で自殺を牽制する禁止事項の追加について説明して下さい。
ＱⅢ—31 インボイス制度に対するスタンスについて説明して下さい。
ＱⅢ—32 インボイス制度は現在の消費税の仕組みと深く関係するといわれていますが、消費税の基本的な仕組みとインボイス制度を導入しないといけない理由と言われている「益税問題」について教えて下さい。
ＱⅢ—33 「インボイス」とは、どのようなものですか。
QⅢ—34 今後、免税事業者が消費税を記載して請求書を発行したらどうなりますか。
QⅢ—35 インボイス制度が始まりましたが、契約書を締結しなおす必要がありますか。
QⅢ—36 賃貸人が免税業者でインボイス登録をする予定がないと明言している場合、仲介業者は、賃借人候補者（課税業者）に対してその旨を重要事項説明する必要がありますか。
QⅢ—37 家賃の滞納対策のポイントを教えて下さい。
Ⅳ 所有者不明土地関係の民法等の改正
QⅣ－1 所有者不明土地関係の民法等の改正について施行日等にまとめて下さい。
QⅣ－２ 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しについてのあらましを説明して下さい。
QⅣ－３ 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの全体がわかるように表にまとめてください。
QⅣ－４ 登記制度の改正内容の全体像を図示して下さい。
QⅣ－５ 相続登記等の見直しについてまとめて下さい。
QⅣ－６ 所有権の登記名義人が死亡した場合における登記の申請の義務付けについて教えて下さい。
QⅣ－７ 相続登記等の申請義務違反の効果について説明して下さい。
QⅣ－８ 裁判所から届く過料決定通知について説明して下さい。
QⅣ－９ 新たに創設された相続人申告登記について説明して下い。
QⅣ－10 遺贈による所有権の移転の登記手続の簡略化について説明して下さい。
QⅣ－11 法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続の簡略化について説明して下さい。
QⅣ－12 権利能力を有しないこととなったと認めるべき（注）所有
